Stehen die institutionellen Investoren im Angesicht von möglichen negativen Marktzinsen vor dem grossen Comeback im Schweizer Hypothekenmarkt?

Während der Jahre negativer Marktzinsen im Schweizer Franken drängten sich institutionelle Investoren mangels Alternativen mit grosser Vehemenz auf den Hypothekenmarkt. Zeitweise rentierten etwa Schweizer Staatsanleihen auf der gesamten Zinskurve beinahe ein Prozent negativ. Während für viele Banken die Refinanzierung zu einem bedeutenden Anteil über Spareinlagen erfolgt, welche oft zu grossen Teilen nicht negativ verzinst wurden, wurden die negativen Marktzinsen nur sehr selten an die Kreditnehmer weitergegeben, die Marge wurde immer auf einen Floor von mindestens 0% appliziert, was die Finanzierung um den negativen Marktzinssatz (LIBOR bzw. SARON und Swapsatz) verteuerte. In die Bresche sprangen institutionelle Investoren wie Pensionskassen, Versicherungen oder Anlagestiftungen, welchen auf ihren Cash-Beständen von den Grossbanken sehr wohl negative Zinsen bis zu -1% belastet wurden. Diese Kombination von teilweise kontraintuitiven Rahmenbedingungen führte zu einer deutlichen Preisdisparität; die Preise der Banken waren oft nicht mehr konkurrenzfähig und der Nicht-Banken Anteil am Schweizer Hypothekarmarkt stieg deutlich an.

Dass nach der Pandemie die Markzinsen über die gesamte Zinskurve rapide in die Höhe schnellten, führte dazu, dass die Kurse aller, also auch der von institutionellen Investoren gehaltenen, Obligationen, (sofern diese Market-to-Market bilanziert werden), in sich zusammenfielen. Die Markwerte der Immobilien, welche zu Zeiten des Anlagennotstands von den institutionellen Investoren teilweise zu sehr hohen Preisen eingekauft wurden (wir sahen damals regelmässig Transaktionen mit Bruttorenditen unter 2%), korrigierten derweil nur marginal. Die Gesamtexponierung zum Schweizer Immobilienmarkt sprengte so bald sämtliche Anlagerichtlinien und so wurden nur noch äusserst restriktiv neue Hypotheken vergeben. Gleichzeitig wurden im Rahmen von den unvermeidbaren Portfolio Umschichtung ältere, meist renovationsbedürftige Liegenschaften oft gar mit substanziellen Buchverlusten abgestossen, um etwa Obligationen zu kaufen, welche auf Grund der höheren Marktzinsen und Spreads auch wieder kompetitive Renditen boten.

Den Rest besorgte der Untergang der Credit Suisse. Die UBS entschied nach der Übernahme der zweiten Schweizer Grossbank, durchaus nachvollziehbarerweise, das Volumen an grundpfandbesicherten Ausleihungen beides, in substanziellem Masse und raschem Tempo, zurückzufahren. Die durchaus legitimen Instrumente reichten von signifikanten Preiserhöhungen bis zur nächstmöglichen Kündigung von Kreditlinien. Dies konnte von den Schweizer Banken zwar grösstenteils absorbiert werden, ohne grössere Verwerfungen zu verursachen, führte jedoch zu bilanziellen Kapazitätsengpässen, da weder genügend Spareinlagen, Eigenkapital (trotz Rekordergebnissen von einer Reihe von grösseren Playern), noch die nötige Manpower vorhanden war, mit dieser Entwicklung mithalten zu können.

Aktuell kann man den vormals sehr kompetitiven Schweizer Hypothekenmarkt als ausgetrocknet bezeichnen. Auch für gute Gegenparteien stellt die Refinanzierung aktuell eine Herausforderung dar. Auch die Markteintritte von gut kapitalisierten Liechtensteiner Banken vermochte nur teilweise Abhilfe zu schaffen. Die neuen Regulationen im Kontext von Basel III final wird die Situation zusätzlich verschärfen. Insbesondere Ausleihungen mit hohen Belehnungen müssen künftig mit signifikant mehr Eigenmittel als bisher unterlegt werden, was Immobilieninvestoren, die sich in der Tiefzinsphase zwecks Maximierung der Eigenkapitalrendite hoch verschuldet haben, vor grosse Refinanzierungsprobleme stellen wird.

Abhilfe könnten wieder einmal die institutionellen Investoren schaffen, die nicht von Basel III betroffen sind i.e. keine Eigenmittelunterlegungsvorschriften auferlegt bekommen, da sie so gut wie kein Fremdkapital in der Bilanz haben. In Anbetracht der erneute gegen Null sinkenden Marktzinsen, werden Hypotheken wieder eine zunehmend valable Alternative zu Obligationen. Aus Sicht der meisten Markteilnehmer wäre es wünschenswert, wenn von Seiten institutioneller Investoren wieder vermehrt Hypotheken vergeben würden.