Die Auswirkungen der finalen Basel-III-Vorschriften auf die Finanzierung Ihres Immobilienportfolios
Aktuell zeichnet sich für Immobilieninvestoren eine bedeutende Entwicklung ab: Seit Monaten erhöhen verschiedene Kapitalgeber die Finanzierungsmargen für ihre Kunden. Dies wird mit unterschiedlichen Gründen erklärt: Liquiditätsknappheit am Finanzierungsmarkt, strategische Anpassungen, bereits erreichte Wachstumsziele sowie die neuen Basel-III-Vorschriften.
Was ist Basel III?
Der Basler Ausschuss für Bankenaufsicht (Basel Committee on Banking Supervision, BCBS) wurde 1974 bei der Bank für Internationalen Zahlungsausgleich in Basel gegründet. Heute umfasst der Ausschuss Mitglieder aus 45 Zentralbanken und Bankaufsichtsbehörden aus 28 Jurisdiktionen. Das Ziel des BCBS ist es, die Bankenaufsicht zu stärken und die globale Finanzstabilität zu fördern.
Das finalisierte Rahmenwerk der Basel-III-Vorschriften wurde bereits im Dezember 2017 verabschiedet. Die Umsetzung dieser Vorschriften obliegt den teilnehmenden Ländern. In Australien, Japan und Kanada wurden die Regulierungen bereits umgesetzt. In der Schweiz erfolgt die Implementierung durch eine Anpassung der Eigenmittelverordnung, die im Januar 2025 in Kraft treten wird.
Die finalen Basel-III-Vorschriften verpflichten Schweizer Banken zur Einhaltung strengerer Mindestanforderungen. Dazu gehört, dass sie im Verhältnis zu ihren Gesamtengagement ausreichend Kernkapital hinterlegen müssen. Zudem sind diverse Liquiditätsanforderungen, wie die Liquidity Coverage Ratio und die Net Stable Funding Ratio, zu erfüllen. Diese Massnahmen sollen die langfristige Stabilität des Bankensystems erhöhen und die Wahrscheinlichkeit zukünftiger Finanzkrisen verringern.
Einfluss auf den Schweizer Immobilienmarkt
Die Vorschriften werden auch den Schweizer Immobilienmarkt beeinflussen. Besonders betroffen ist der Belehnungswert, der von den Kapitalgebern bei der Kreditvergabe verwendet wird. Gemäss den neuen Vorschriften muss der Belehnungswert des Grundpfandes bei der Kreditvergabe festgelegt und für fünf Jahre unverändert beibehalten werden. Innerhalb dieses Zeitraums dürfen Krediterhöhungen nur in das Grundpfandobjekt investiert werden; andernfalls ist eine Neufestlegung des Belehnungswertes nicht zulässig. Das sogenannte Niederstwertprinzip galt bis anhin nur während den ersten zwei Jahren nach Kauf.
Angepasste Risikogewichte
Jedem Kreditbetrag wird ein Risikogewicht zugeordnet, wodurch die „Risk Weighted Assets“ (risikogewichtete Aktiva) bestimmt werden. Die Basel-III-Vorschriften legen fest, wie viel Eigenkapital auf Grundlage dieser Aktiva hinterlegt werden muss. Je höher die risikogewichteten Aktiva, desto höher das erforderliche Mindestvolumen an Eigenkapital.
Die finalen Basel-III-Vorschriften unterscheiden zwischen Wohn- und Gewerbeliegenschaften und neu auch zwischen selbstgenutzten und renditeorientierten Liegenschaften.
Für tiefbelehnte (< 60%) Gewerbeliegenschaften, die nicht selbstgenutzt sind, werden die Risikogewichte reduziert.
Für Wohnliegenschaften, welche als Renditeobjekt gehalten werden und mit höheren Belehnungen belastet sind (> 60%), werden zukünftig höhere Risikogewichte zugeordnet und somit auch höhere Eigenmittelhinterlegungen zugeordnet.
Bei selbstgenutzten Wohnliegenschaften sollen die Risikogewichte mehrheitlich reduziert werden.
Wohnliegenschaften im Besitz von gemeinnützigen Wohnbauträgern gelten als selbstgenutzte Wohnliegenschaften. Somit werden deutlich tiefere Risikogewichtet angewendet als bei Renditeliegenschaften.
Neu soll das erhöhte Risiko während der Bauphase in den Risikogewichten berücksichtigt werden. Zuvor wurden Bauprojekte während der Bauphase mit denselben Risikogewichten wie abgeschlossene Bauprojekte bewertet. Neu sind Baukredite und Kredite für Bauland für Gewerbe- und Wohnliegenschaften, die nicht selbstgenutzt sind, mit deutlich höheren Risikogewichten zu gewichten.
Um die Rentabilität aufrechtzuerhalten, werden Banken tendenziell versuchen, die teilweise höheren Kapitalkosten durch höhere Zinssätze und Gebühren an die Kreditnehmer weiterzugeben.
Die finalen Basel-III-Vorschriften stellen für Schweizer Banken eine regulatorische Verschärfung dar. Sie verpflichten Banken dazu, mehr Eigenkapital für risikoreiche Kredite, insbesondere bei hochbelasteten Renditeobjekten und Bauprojekten, bereitzustellen. Dies wird voraussichtlich zu höheren Finanzierungskosten für Immobilieninvestoren führen.
Natürlich sind nicht nur die Eigenmittelvorschriften ausschlaggebend für die Bestimmung der Kundenmargen bzw. der Kundenzinssätze. Dennoch können die neuen, teilweise strengeren Vorschriften einen Teil dieser Veränderungen erklären.
